关于新型城镇化进程中物业管理存在的问题及对策

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关于新型城镇化进程中物业管理存在的问

题及对策

近年来，随着新型城镇化进程的不断加快，物业在维护人

居环境、吸纳社会就业、参与社会治理、文明城市创建等

方面，发挥了积极作用，已成为承载群众诉求、化解邻里

矛盾、助力城市发展的重要平台和载体，但随之而来的一

些矛盾问题也日益凸显，备受社会各界关注，亟需加以解

决。

一、存在的问题

一是“九龙治水”导致物业管理权责不清。物业管理涉及住建、

执法、公安、消防、安监、市场监管等诸多部门，部门之

间职能交叉、职责不清，容易出现制度空转、责任甩锅，

导致物业公司看似有人管，实则处于空置状态。同时，街

道办、社区作为属地管理的主体，缺人、缺经费，对物业

管理监督缺乏有效抓手，对物业矛盾纠纷只能从中调解缓

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和，很难从根源上解决问题。比如，xx 某县收到有关小区

物业管理方面的问题达 xx 余条，其中 xx 条问题在住建局、

执法局、公安局和社区之间流转，时间最长的被拖了近 xx

个月仍未得到有效解决。

二是“代位执法”导致服务职能逐渐弱化。近年来，随着社会

治理精细化程度的不断提升，特别是受新冠疫情影响，物

业承接了公安、卫健、社区等单位许多职能，加上原来的

水、电、污费用收缴和公益活动、垃圾分类、网格化治理

人口普查等工作，物业逐渐由服务型企业转变为事实上拥

有“居民区行政管理职能”的单位，导致部分物业公司产生

“错觉”，把自己当成了管理者。比如，今年4月16 日，江

苏南通城市嘉苑物业经理因业主向物业提了意见，纠集保

安手拿棍棒和防暴盾殴打业主。湖南长沙和杭州余杭某小

区物业制作的表格上，部分业主被填有“喜欢吵事”“刁民”

“刺头”等明显带有贬义色彩的备注。

三是“质价不符”导致业主满意度较低。大部分物业收费与服

务严重不相等，比如工作人员多为“门房大爷＋保洁阿姨”的

临时拼凑队伍，只能负责小区的门户安全、卫生保洁、垃

圾清理等最基本的日常工作，难以提供设施维修、绿化设

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计、矛盾调解等较高水平的物业服务。以 xx 市为例，全市

共有物业从业人员xx 名，其中 30—40 岁的占xx％，40—50

岁的占xx％，50—60 岁的占xx％，大专及以上文化程度的

占21.4 ％，取得水、电、园林等专业技术资格的不到

10％。部分物业小区公共事项、公共收益不公示，肆意采

取限电、限水措施对业主进行施压，部分物业公司使用专

项维修资金违反相关程序、使用过程不透明，甚至在业主

签字时弄虚作假等。以 xx 市为例，经调查，xx 家物业公司

近xx 年对小区公共收益均未向业主公示，也没有分配给业

主。

四是“捆绑销售”导致矛盾纠纷多发频发。小区前期物业服务

一般是由开发商自己或选聘的物业公司提供，更多地是代

表开发商的利益，且服务合同是在业主缺位、信息不对称

情况下签订的不平等条约，导致很多在房屋交易、承接查

验等环节中存在的问题，转移到物业公司，由此产生的矛

盾纠纷较为普遍。据统计，xx 市共有物业公司 18 家，除1

家物业为接收驻华企业移交小区而后期成立外，其余 17 家

均为开发商初期自行聘用，每年因房屋质量问题收到的投

诉达 20—30 件，特别是世纪花园 xx 区有住户698 户，其中

近200 户业主在居住 3年后反映房屋出现裂缝。

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摘要：

关于新型城镇化进程中物业管理存在的问题及对策近年来，随着新型城镇化进程的不断加快，物业在维护人居环境、吸纳社会就业、参与社会治理、文明城市创建等方面，发挥了积极作用，已成为承载群众诉求、化解邻里矛盾、助力城市发展的重要平台和载体，但随之而来的一些矛盾问题也日益凸显，备受社会各界关注，亟需加以解决。一、存在的问题一是“九龙治水”导致物业管理权责不清。物业管理涉及住建、执法、公安、消防、安监、市场监管等诸多部门，部门之间职能交叉、职责不清，容易出现制度空转、责任甩锅，导致物业公司看似有人管，实则处于空置状态。同时，街道办、社区作为属地管理的主体，缺人、缺经费，对物业管理监督缺乏有效抓手，对物业矛盾...

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