万脉置业房产中介商业计划书

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万脉置业房产中介商业计划书

世界顶级的投资家、世界股王沃伦•巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产

生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值”。当您看完这本

商务计划书，是否可以作这个断言呢？！

一、项目概述

年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从

无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪 90 年代末在中国的大地上

房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，

它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。

近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业

人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易

信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法

规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的

中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用

的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无

良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此

时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢

得市场，万脉置业连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。

发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十一

世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了

分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选

择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。

公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即

利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数

据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个

遍布成都、西南、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网

络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。

发起人介绍：

公司的发起人，王先生，男，1999 年毕业于 HB 江西省南昌城市建设学校，读房地产经营

管理专业，网大本科在读。AD 在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳

创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，

一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。

创业所有权的分配：

公司最初将发行 10 万股普通股票，发起人将投资 5 万元，换取 9%即 9000 股。本项目将吸

收另 6 位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公

司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获

得 1%（共 6000 股）的股份作为报酬。如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份

的第一优先收购权。同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资 295 万，他们按出资多少共

享 85%的股份。

三、市场分析

根据国家统计局最新测算结果表明：2003 年 12 月份，“国房景气指数”为 106.19，房地产

业总体景气水平在明显上扬。

全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：

1、全年全国商品房新开工面积突破 5 亿平方米，达到 5.43 亿平方米，增长 28.5%，增长幅

度比上年增加 10.9 个百分点。

2、全国房屋竣工面积达 3.25 亿平方米，增长 21.5%，增长幅度比上年增加 2.7 个百分点。

3、全国房地产到位资金累计为 1.31 万亿元，增长 37.6%，增长幅度比上年增加 7.4 个百分

点，是 1995 年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为 6782 亿元，增长 28.6%；

4、全国完成土地开发面积超过 2 亿平方米，增长 20.2%。完成土地购置面积 3.7 亿平方米，

增长 21.5%。

5、全国商品房平均销售价格为 2379 元/平方米，增长 3.8%，增幅比上年增加 0.9 个百分点。

6、全国商品房销售面积达到 3.22 亿平方米，同比增长 29.1%，增速超过商品房竣工面积。

其中，销售给个人比重达到 94.2%。

7、全国商品房空置面积为 1.28 亿平方米，增长 2.2%，比上年回落 8.7 个百分点。其中，空

置一年以上的面积为 5425 万平方米。

看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作

过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，

势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。

在成都，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案

预售合同资料显示，2003 年成都市商品房销售面积为 868.46 万平方米，其中二手楼成交

面积已经达到 496.83 万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下图

1）。2004

年一季度商品房销售面积为 242.08 万平方米，仅二手房交易面积达到 148.79 万平方米，已

经接近 1999 年全年的成交量。据估计，二手楼市场中有近 80%的成交是通过房地产中介牵

线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。据上海市工商局有关负责人介绍，2002 年上海

存量房交易达 1790 万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占 75％。上海约 50％的新建

商品房销售和 90％的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。可见，房地产中介的作用日益

显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。

图 1 1999 年以来成都二手房市场交易面积示意图（万 M2）

蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。首先传播房地产经

济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖

旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市

场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，

对我们而言，这是一种难得的机遇！

四、竞争分析

中国加入 WTO 后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机

无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但

无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中

介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服

务。下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：

21 世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，1971 年在美国加州创立，它以特许经

营的商业模式，通过 33 年的发展，现已经在全球 44 个国家和地区，拥有 6000 多家加盟店

和 112000 万名专业、诚信的经纪人。21 世纪不动产母公司 Cendant Corpora!on，纽约股票

交易所（NYSE）上市公司，股票代码为 CD，目前市值 180 亿美元，是世界上首席的服务业

销售公司，世界财富 500 强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服

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摘要：

1万脉置业房产中介商业计划书世界顶级的投资家、世界股王沃伦•巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值”。当您看完这本商务计划书，是否可以作这个断言呢？！一、项目概述90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐...

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