通宇大厦可行性研究报告

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通宇大厦可行性研究报告

第一章项目开发背景 2

第二章项目规划现状 2

第三章项目周边环境及竞争状况分析 2

第四章产品设计建议 2

第五章营销方案 2

第六章开发进度 2

第七章财务分析及评价 2

第八章结论和建议 2

第一章项目开发背景

1.1 行业发展背景

从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地

产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。

据国家统计局最新资料显示，2002 年上半年全国商品住宅销售了 6280 亿元，比去年增长

2 2.5%，其中销售给个人为 1445 亿元，比上年增长 22.4%，个人购房所占比重为

89.9%。目前我国城镇居民人均居住面积只有 13.6 平方米，与国外发达国家人均居住面积

20—30 平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。

据世界银行统计资料显示，人均 GDP 达到 600-800 美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。

2000 年我国人均 GDP 为 830 美元，2002 年更是达到了 870 美元，住宅开发占房地产开

发总量的 90%以上。因此，未来几年，随着 GDP 的进一步增长，以住宅为主的房地产业将

进入一个快速发展阶段。

从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002 年达到 6860 元，比去年增长 8.5%；另外，

城乡居民储蓄存款余额已达 7.38 万亿元，比去年增长 14.7%。随着收入的增加和房改力度

的加大，居民购房置业的意识也在增强。

从消费意向看，有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有 34%的人是为了解决

基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%

的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向

“住好房”方向转变。

目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。

另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP 增长贡献了 1.9-2.5 个百分点。

宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。

由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续 20 年。

1.2 西安市房地产现状

我市目前现有房地产开发企业 600 余家，但实际进行项目开发的只有 100 多家。

据悉，截至 2002 年 9 月末，全市金融机构各项存款余额为 1867.02 亿元，比年初增加 87.

70 亿元，增长 4.93％。其中企业存款余额为 733.83 亿元，比年初减少 6.86 亿元；储蓄存

款余额为 877.88 亿元，比年初增加 75.79 亿元。

据了解，今年市上计划开发竣工各类房产 505 万平方米，完成投资 180 亿元，而这 180 亿

元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，

通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分

配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。

市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题

上的作用。

在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当

住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到

了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，

但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写

字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于 80 万平方米，

专家预言，至少需要 5 年的消化时间。

西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计 2000 余家，旅游旺季入住率为 85%,淡季为 40%

左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。

1.3 西安市房地产的总体发展趋势预测

党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到 2020

年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到 2020 年人均

住房面积达到 20-25 ㎡。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有 8500 万㎡-

12500 万㎡，平均每年有 450 万㎡-650 万㎡的住房需求，市场潜力巨大。

据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：

⊙市场还将有 2-3 年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进

入 10 至 20 年的稳定增长期。

⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。

⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。

⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。

⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。

⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。

⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或

被淘汰出局。

⊙房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开

发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋

降。

⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必

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摘要：

通宇大厦可行性研究报告目录第一章项目开发背景2第二章项目规划现状2第三章项目周边环境及竞争状况分析2第四章产品设计建议2第五章营销方案2第六章开发进度2第七章财务分析及评价2第八章结论和建议2第一章项目开发背景1.1行业发展背景从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家...

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